今年年初，龙湖董事长吴亚军跟高管们开会，突然抛出了一个问题，假如有一天出现极端情况，所有银行对龙湖关门，公司的销售额降一半：
我们还能不能发出工资，能不能还得起债？
万科王石好多年前说学习新鸿基好榜样。不仅因为新鸿基房子盖得好，还因为它商业地产加住宅的成熟模型，这种风险控制能力在全亚洲都是标杆。
只是万科能成为全球最大的地产商，但就是做不成新鸿基。反倒是龙湖，越来越有新鸿基内味了。这些年他们住宅和商业并重，去年他们购物中心回报率达到7%，平均融资成本才4.5%。这意味着，租金已覆盖利息，模型和新鸿基越来越像了。
前段时间，还有机构做了一份“TOP50强房企财务抗风险能力排行”。抗风险能力最强的，不是万科，也不是华润、中海这样的央企，而是龙湖。过去一年，央企们也纷纷跑去龙湖取经，把这家民企当成学习标杆。
只是面对吴亚军抛出的问题，极端条件下的压力测试，龙湖高管研究后给出的答案是：
不能。
也就是说，假如行业来一场疾风骤雨的速冻，中国地产业公认最稳健的公司，认为自己同样很难幸免。
吴亚军提出这个问题的时间，是今年2月。彼时虽值春节，但中国楼市还是一片炙热，房企头两个月销售业绩超出预期，很多城市楼市都出现过热信号。老板们都摩拳擦掌，筹资参加第一轮集中供地，准备在2021年大干一场。
谁也想不到，下半年的行情，跟吴亚军年初提出的假设几乎一样。
1
11月5日，地产从业者的恐慌情绪，达到了历史极值。
之前一天，深圳佳兆业3亿的理财产品逾期了。500多个投资人找上门来，要求兑付。和恒大新力们不同的是，佳兆业是一家三道红线指标处在“绿档”的房企。
接着就是11月5日一早，一则是世茂正和陆家嘴信托谈展期，董秘辞职的的消息，引爆了风声鹤唳的地产金融圈。随后，世茂多支债券下跌超20%。
下午四点半，世茂的许公子紧急召开了投资者交流会，辟谣说这笔信托规模30亿，今年没有到期，主要集中在明年和后年到期。今年世茂也没有到期美元债。
许公子说如果不能借新还旧，压力还是非常大的。自己北京、上海的办公楼和酒店都有可能出售。香港的楼明年估计也会卖，能换200多亿来。如果付款快，9折和85折都能考虑。
一位投资者问，如果政策没有很大的改变，开发商可以撑多久？
许公子回答说，每家企业情况都不太一样，他听到一个说法，如果政策不转向：
即使是中国最厉害的开发商，也撑不了多久。
这种话，我听好几个开发商说过。前段时间，一位二十强房企老板告诉兽爷，财务状况好点的民营地产商，资金最多坚持：
三个月。
世茂紧急开会时，港股已经收盘了，他们下跌了13个点。多家地产公司因为这则谣言陪跑，同样股债双杀。
那天下午两点钟，一位三十强地产商老板睡了个午觉。过去一个月，他一直东奔西走，为公司筹集资金。午睡一个小时后，他醒来看了一眼自家股价，当时就懵了。
大跌的原因，是因为购买地产债券的公募遭遇投资人提前赎回，被迫结构性平仓。投资者要求继续给钱兑付债券，否则威胁会继续平仓。
想到努力了半年，最后可能还是无用功，他情绪在那一刻掉进冰点。他跟助理说：
早知如此，还不如躺平呢。
2
三天后的11月8日，深圳五洲宾馆2楼长江会议室，召开了一场房地产座谈会。
参会的有万科、卓越、平安、南方基金、中信银行等房企和金融机构代表，主要讨论房地产行业总体形势和风险。
深圳已经降到了近十年来的最低点。卓越说九月销售额下降了一半，十月促销也同比少了近三成；万科说九月销售降了37%，十月又降了31%，下滑程度超过了2008年。
房企们的主旋律还是融资难。四季度传言的信贷放松大家还没有感受到，他们希望金融机构国企民企一视同仁。
房企们的语气很重。比房企语气更重的，是金融机构。
南方基金说房企新增了10家信用债违约，涉及2200亿，预计还会有13家违约，涉及6600亿，占了房地产信用债的三成。他们担心风险会上下游传染。
中信银行判断今年不是市场最低点，会越来越难，企业资产没人敢买，没有回款卖掉资产也于事无补。他们主动建议要加大按揭力度，恢复正常融资。
其实去年年底，有主管金融的领导从另一个角度说过类似的话。之后，出来的是二手房指导价、房贷集中管理、土地两集中制。然后，恒大、蓝光、新力等一批高杠杆房企就暴雷了。
现在，连地主家都没余粮了。前不久，融创又向华北区域调拨了约三十亿现金支持。他们的第一次拨款，就发生在今年夏天。
夏天的老孙，是有信心度过这次调控的。有人在中期业绩会上问他，下个谁会暴雷呀，老孙摆摆手，谁都有可能，反正不是融创。
一周后，恒大财富暴雷了，集团总部被投资者包围。有大问题的房企终于捂不住了。那天深夜，计算恒大负债的包叔梦回成都：
20000亿元。
各地政府也被搞晕了。一边处理恒大在建项目，一边盯住了监管账户资金有没有少零。北京刚刚明确，商品房首付款要先监管保护后再网签。
万科也隐晦地提到，房企的钱来源于客户和融资，现在两头受挤压。但大家心照不宣地没有建议放松监管资金。
根据年中报，世茂有823亿现金，76亿受限制；融创有1231亿现金，220亿受限制；碧桂园1862亿现金，近800亿受限。开发商的一个钱包被端掉了。
客户也不敢买了。统计局今天公布了10月份的楼市数据。10 月份全国一手住宅的销售额是10945亿元，差不多只是6月份的一半。二手住宅价格环比下跌的城市有64个，只有6个城市没跌。
之前大家都以为恒大危机只是个例。但现在，上半年还过热的楼市，下半年向下直冲。
前几天去了环球影城，从霸天虎过山车上下来后，脚像踩在棉花上，软了半天。民营房企都在这列过山车上。而且基本上都没来得及系安全带。
3
恒大暴雷到今天，差不多两个月，民营地产商的美元债，几乎团灭了。
曾有人算过，如果未来三成地产公司倒下，地产美元债平均价格约为75；未来五成地产公司倒下，那么平均价格应该在60；但现在，平均价格是：
50。
境内融资也是差不多的情况。一家专门为房企提供表外融资的头部金融机构，在恒大暴雷后，收获了二十多亿信用类贷款的准坏账。
他们后续依然在向一些房企提供融资。直到最后一批放款的房企中，一家身处绿档的优质房企，突然连三个亿都拿不出来，他们才想一个问题：
三道红线还具有多大参考性。
这家金融公司开始停手观望。因为他们看不懂这个市场了。
小部分继续在做的私募机构，也不再看对方是否五十强房企，而是看项目管理。把项目握在手里，严格监管资金的房企优先考虑。
融创各城市公司，就在把项目的财务统一收回，纳入平台管理。老孙还自己无息借给融创30多亿。
一家20强房企正调集全集团五大板块帮地产公司卖房子，抓回款放在第一位。因为融资受阻，他们又开始找员工借钱，利息十来个点。
主管部门也发现事情偏出了轨道。上个月刚开会号召保持房地产信贷平稳有序投放的央行金融市场司负责人，再次表态，部分金融机构对“三线四档”融资管理规则存在误解。企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目，得不到贷款。
深圳会议的最后，国务院发展研究中心的领导没有明确会落地什么政策。但他说广东是市场化的晴雨表，反映问题实事求是。
上次在广东调研限电事件，就很快得到批示解决了。
深圳会议果然是转折点。两天后，暴跌了两天的地产股，迎来久违的红色。万科涨了4个点，融创涨了15个点，世茂涨了17个点。造成这一切的原因，是一张没有被证实的、人行通知主要银行放松信贷的微信截图。
清理挤压五个月以上的按揭；
开发贷和个贷上量；
存量项目银行可展期，不可降级……
这两天，不少准业主收到新房按揭款下发的信，信贷环境确实在放松了。山西有开发商接到了多家银行的主动报价，有额度了。
最前线的广州，从这周开始，也有银行开始向优质房企陆续放款了。
这些开发商是本身就有授信的。他们前几个月就在向银行申请，银行按程序批准了符合条件的，但因为没有额度一直积压，不能放款。
陆续放款需要一段时间。一些已经告急的房企，可能还要熬一段时间。
银保监会也有了最新动向。昨天，郭主席主持召开党委会议，说要稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。
对于这次会议，中国基金报的标题是：
关于房地产，银保监会发声：稳！稳！稳！
地方政府也在步步试探。哈尔滨、义乌、武汉先后小范围放松调控。11月10日，沈阳还开会研究出了一个大招，发明了申报制：
只要你承诺自己有购房资格，你就有资格。
吃瓜群众太激动了，消息满天飞。当晚，沈阳房管局不得不对外辟谣。一切好像发生了，又好像什么都没发生。
但看起来，政策已经触底了。这两天，有传言说银行迎接巡视检查的内容中，新增加了一条——是否有新增房企贷款。而我们的老朋友高盛，也回来抄底地产了。
但市场底还没有到。
房住不炒。城镇化的下半场，人口还是将持续向核心大城市、都市圈聚集，很多三四线城市楼市就算全面松绑限购，也很难回去了。
站在2021年11月，我突然想起去年7月4号，在深圳同一家宾馆同一间会议室里，召开过同样的房地产调研会。
当时深圳楼市万人摇新盘频出，均价7.5万一平米，成了宇宙中心。十一天后，深圳就开启了改变中国楼市风向的715调控。
大家习惯把人生比作过山车。这事真的挺离谱的，坐过山车最有趣的那部分，是下坡。
